Вопрос от клиента:
На земельном участке, находящемся в федеральной собственности, расположен многоквартирный дом, часть квартир в доме частные, часть - муниципальные. Отдельно под МКД участок не сформирован. В случае признания МКД аварийным, каким образом производить расселение жильцов, путем изъятия земельного участка? Возможно ли изъять федеральный земельный участок? Возможно ли изъять только жилые помещения без изъятия з/у?
Ответ и обоснование:
Добрый день!
Многоквартирный дом не может быть изъят отдельно от земельного участка, на котором он расположен. Более того, исходя из положений ч. 10 ст. 32 ЖК и п. 4 ч. 2 ст. 56.3 ЗК РФ действующее законодательство устанавливает механизм изъятия для муниципальных нужд именно земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в качестве оснований предусматривая признание дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу и неосуществление собственниками помещений, расположенными в этом МКД, его сноса или реконструкции в установленный срок.
Из совокупного толкования положений п. 4 ч. 1 ст. 36 и ч. 2 ст. 37 ЖК РФ следует, что право в общей собственности на общее имущество, которым, в частности, является земельный участок, следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
В связи с чем размер выкупной цены жилого помещения определяется с учётом стоимости самого помещения и стоимости доли в праве собственности на земельный участок.
В то же время формирование земельного участка в описанной Вами ситуации не обязательно, Вы можете изъять земельный участок, который только предстоит образовать: "...ст. 56.6 ЗК РФ предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе подлежащих образованию. В указанном случае к решению об изъятии земельного участка прилагается схема расположения земельного участка, если подлежащий изъятию земельный участок предстоит образовывать, и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка (п. 5 ст. 56.6 ЗК РФ).
Возможность применения данного механизма, в частности, подтверждается письмом Государственной корпорации "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" от 15 августа 2019 г. N ОР-07/1382; постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2021 г. N 15АП-19844/21 по делу N А53-13960/2021; апелляционным определением СК по административным делам Верховного Суда Республики Коми от 7 октября 2019 г. по делу N 33а-5933/2019. В этой связи также рекомендуем ознакомиться с Методическими рекомендациями по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденными приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 7 марта 2019 г. N 153/пр.
Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи" (ч. 2, ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).
Таким образом, жилищное законодательство не делает исключение в отношении жилых помещений, находящихся в федеральной собственности.
Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ"
