На земельном участке, принадлежащем физическому лицу, был построен 3-х этажный многоквартирный дом. Администрацией района в 2016-2017 годах были приобретены квартиры для детей сирот в данном доме без земли. В 2021 тот же гражданин продает земельный участок под домом и цокольный этаж. Новый собственник настаивает на выкуп нами у него земельного участка, в противном случае грозится снести три этажа, и убрать канализацию со своего земельного участка, идущую с квартир. Как разрешить данную ситуацию?

На земельном участке, принадлежащем физическому лицу, был построен 3-х этажный многоквартирный дом. Администрацией района в 2016-2017 годах были приобретены квартиры для детей сирот в данном доме без земли. В 2021 тот же гражданин продает земельный участок под домом и цокольный этаж. Новый собственник настаивает на выкуп нами у него земельного участка, в противном случае грозится снести три этажа, и убрать канализацию со своего земельного участка, идущую с квартир. Как разрешить данную ситуацию?

Добрый день!
В силу ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Статьей 552 ГК РФ установлено:
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Подпунктом 5 ст. 1 ЗК РФ закреплено, что одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Таким образом, договор купли-продажи ЗУ, заключенный в 2021 году, является ничтожным.

В этой связи, рекомендуем обратиться с иском в суд к покупателю ЗУ о применении последствий ничтожности сделки.

Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ"