Ответ и обоснование:
Добрый день!
В соответствии с ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 (далее - Типовой договор), наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, принимать участие в надлежащем содержании жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Наниматель же, в свою очередь, должен поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность (п. 3 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, пп. "г" п. 4 Типового договора), а также проводить его текущий ремонт (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, пп. "е" п. 4 Типового договора).
Распределяя бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, Жилищный кодекс РФ, тем не менее, не дает определения ремонта жилищного фонда в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем. Типовой договор к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относит побелку, окраску и оклейку стен, потолков, окраску полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замену оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Нормативные ориентиры для отнесения тех или иных работ к капитальному и текущему ремонту дают Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), а также Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденные приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее - ВСН 58-88 (р)), Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", утвержденные приказом Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446 (далее - ВСН 53-86(р)), Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденное Госстроем РФ (далее - МДК 2-04.2004).
Правилами N 170 предусмотрено, что текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (раздел II Правил N 170). Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении N 7 Правил N 170. Так, к работам, относящимся к текущему ремонту оконных заполнений, относится смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления (п. 2.4.2 Правил N 170). Примерный перечень работ, проводимых за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в Приложении N 8 Правил N 170. В частности, к перечню работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, относятся: ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов), утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
Иными словами, капитальный ремонт включает в себя замену вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру и прочее.
Надлежит также учитывать, что в случае, когда оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью и жучком, створки не открываются или выпадают; все сопряжения нарушены (таблица 55 ВСН 53-86(р)), наймодатель (собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо) обязан полностью заменить оконный блок за свой счет, поскольку такая замена оконных блоков отнесена к работам, выполняемым при капитальном ремонте жилищного фонда (Приложение 8 Правил N 170). Причем, как указано в Приложении 3 ВСН 58-88 (р), минимальная продолжительность эксплуатации деревянных оконных блоков до капитального ремонта (замены) составляет 40 лет. В этой связи смотрите, к примеру, решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 14.05.2014 по делу N 2-1398/2014, апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 07.10.2014 по делу N 33-3538/2014, решение Мещанского районного суда г. Москвы от 17.02.2014 по делу N 2-294/2014).
Равным образом относятся к текущему ремонту работы по содержанию в исправном состоянии и смене электропроводки от ввода в квартиру, и выполняются подобные работы за счет средств нанимателя (смотрите также Приложение 8 ВСН 58-88 (р)).
Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ"
