Нежилые здания и земельный участок, на котором они расположены, находятся в муниципальной собственности. При сдаче в аренду зданий земельный участок надлежит включить в этот же договор в составе объектов или необходимо заключить отдельный договор аренды на земельный участок?

Нежилые здания и земельный участок, на котором они расположены, находятся в муниципальной собственности. При сдаче в аренду зданий земельный участок надлежит включить в этот же договор в составе объектов или необходимо заключить отдельный договор аренды на земельный участок?

Добрый день!
В соответствии со ст. 652 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Суть указанной нормы состоит в том, что одновременно с передачей прав владения и пользования арендуемым зданием и сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Указанные права передаются арендатору в силу закона; для этого не требуется какого-либо упоминания ни в договоре аренды здания или сооружения, ни в каком-либо ином соглашении.

Так, в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" было отмечено следующее.
"Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ".

В силу п. 2 ст. 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ"