Вопрос от клиента:
У нас на территории расположен многоквартирный дом в аварийном состоянии, находиться в собственности Колхоза. Теперь колхоз продает квартиры жильцам по низким ценам. Половина жильцов дома приобрели в собственность 6 квартир, оставшиеся 6 квартир остаются пока в собственности колхоза. Разъясните нам все будущие риски. Если жильцы начнут обращаться к нам с заявлением о признании квартир непригодными для проживания и опасными для жизни. Наши действия, с учетом того что половина квартир многоквартирного дома еще остаются в собственности Колхоза?
И еще вопрос такой чтобы признать дом аварийным и непригодным для проживания, мы обязаны признавать полностью здание или можем только помещения (квартиры)?
Также возникает следующий вопрос: если дом будет признан аварийным, мы, как орган местного самоуправления, обязаны будем предоставить людям жилье за счет бюджета?
Подскажите наши действия.
Ответ и обоснование:
Добрый день!
Действующим законодательством Российской Федерации не запрещена купля-продажа жилых помещений даже после признания многоквартирного дома аварийным.
Вместе с тем, согласно ст. 32 ЖК РФ, договор купли-продажи не может быть подписан только если:
- на текущий момент вынесено судебное решение о принудительном выселении собственника из жилья (если он отказывался и от выкупной цены, и от аналогичного жилья взамен);
- владелец уже заключил сделку с органом региональной власти или самоуправления о выплате выкупной стоимости или обмене квартиры.
Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (далее - Положение).
Для использования в работе, прилагаем данное Положение.
Согласно п.42 Положения, на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, комиссия при органе местного самоуправления проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
Следовательно, по заявлению жильцов многоквартирного дома комиссия должна провести оценку соответствия помещения требованиям, установленным Положением.
Пункт 33 Постановления устанавливает основания для признания жилого помещения непригодным для проживания, а пункт 34 Постановления устанавливает основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Следовательно, непригодным для проживания признается только жилое помещение в многоквартирном доме, а аварийным признается многоквартирный дом в целом.
Однако, следует обратить внимание, что в случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме «автоматически» признаются непригодными для проживания (п.34 Постановления).
Как установлено п.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Следовательно, если дом будет признан аварийным орган местного самоуправления предпринимает меры по изъятию каждого жилого помещения в аварийном доме путем выкупа либо путем предоставления другого жилого помещения, в случае, если жильцы не осуществят снос или реконструкцию аварийного дома.
Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ"
Вопрос от Администрации сельского поселения Ставропольского края
