Общие положения гражданского законодательства о договоре аренды и нормы, посвященные аренде зданий и сооружений (§ 1 и 4 гл. 34 ГК РФ), не содержат правил, регулирующих отношения по поводу оплаты коммунальных услуг, поставляемых в здание (сооружение) или нежилое помещение, переданное в аренду.
Плата за коммунальные услуги иногда рассматривается как составная часть расходов на содержание арендуемого имущества, которые в конечном итоге по общему правилу должен нести арендатор сверх исполнения обязанности по внесению арендной платы (п. 2 ст. 616 ГК РФ, см. также постановление АС Московского округа от 19.02.2021 N Ф05-25051/20).
Также следует также учитывать, что законодательство не дает универсального определения коммунальных услуг, распространяющегося также на арендные отношения.
Нормы, регулирующие договор поставки соответствующих коммунальных ресурсов, на отношения арендатора и арендодателя по поводу возмещения расходов на коммунальные услуги не распространяются (см. п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Поэтому в целях исполнения договора аренды стороны вправе по своему усмотрению определить перечень услуг, которые они рассматривают в качестве коммунальных, в том числе отличный от перечня, предусмотренного ч. 4 ст. 154 ЖК РФ.
Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно заключить договоры с организациями, обеспечивающими поставку коммунальных ресурсов в арендуемое здание (сооружение) или нежилое помещение. В отсутствие таких договоров лицом, обязанным оплатить поставленные коммунальные услуги, остается собственник переданного в аренду имущества (см. Обзор, утв. Президиумом ВС РФ 26.06.2015, определения ВС РФ от 11.06.2021 N 308-ЭС21-1900, от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452, от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452, а также, например, постановления АС Центрального округа от 13.04.2021 N Ф10-207/21, АС Уральского округа от 05.04.2021 N Ф09-1525/21, АС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2021 N Ф02-602/21).
При этом, как разъяснил Президиум ВС РФ, в силу абз. 2 п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (РСО), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.
Таким образом, закон не обязывает арендатора нести расходы, связанные с эксплуатацией мест общего пользования в здании, в котором находится арендованное таким лицом помещение. Аналогичный подход демонстрируют и суды, указывая, в частности, что п. 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора нести расходы только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в здании (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2014 N 08АП-12023/13, смотрите также постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2013 N 14АП-8180/13).
Вместе с тем, отмечая, что положения ГК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и оплате расходов на содержание общего имущества на арендаторов помещений, суды подчеркивают, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий.
Следовательно, обязанность арендатора нести расходы на содержание общего имущества в здании может быть предусмотрена договором аренды или отдельным договором, заключенным между арендодателем и арендатором (постановления АС Западно-Сибирского округа от 28.01.2016 N Ф04-29097/15 и от 21.07.2015 N Ф04-21158/15, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 N 07АП-1064/13).
Вы всегда можете обратиться за консультацией к нашим экспертам через систему «СоветникПРОФ» или по телефону горячей линии 8-800-700-3-705 (для Вас звонок бесплатный по РФ).
