Что оформлять при смене арендатора земли: дополнительное соглашение или новый договор?

Право аренды земельного участка при смене собственника здания может быть оформлено как путем заключения дополнительного соглашения о замене стороны, так и путем расторжения действующего договора и заключения нового. Оба варианта допустимы законом.

Обоснование:     

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение или расторжение договора допускается по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или самим договором.

Пункт 1 ст. 39.20 ЗК РФ закрепляет исключительное право собственника здания, расположенного на земельном участке, на приобретение участка в аренду или собственность. Это означает, что новый собственник объекта недвижимости вправе оформить права на земельный участок на условиях прежнего арендатора.

Правовая позиция подтверждается судебной практикой. В Определении Верховного Суда РФ от 22.01.2015 N 307-ЭС14-7829 указано, что покупатель недвижимости, к которому перешло право аренды земельного участка, вправе оформить свои права путем внесения изменений в договор аренды. Аналогичные выводы содержатся в разъяснениях, приведенных в постановлениях Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 и от 17.11.2011 N 73.

Пункт 13 постановления Пленума ВАС РФ N 11 разъясняет, что при переходе права собственности на объект недвижимости покупатель получает право пользования земельным участком в том же объеме, что и прежний собственник, и вправе требовать оформления соответствующих прав.

Исходя из указанных норм и судебных разъяснений, оформление прав аренды возможно двумя способами:

• заключение дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды;
• расторжение действующего договора и заключение нового договора аренды с новым собственником объекта.

Оба механизма являются правомерными, выбор зависит от договоренностей сторон и требований арендодателя.

Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ".