Федеральный закон от 31.07.2025 № 295‑ФЗ, вступивший в силу 1 марта 2026 года, существенно обновил порядок установления и изменения видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Росреестр подчеркнул, что нововведения устраняют давнюю неопределенность в регулировании ВРИ и предоставлении земель.

Основные изменения законодательства

1. Закреплен перечень документов, определяющих ВРИ

Теперь Земельный кодекс прямо указывает, что виды разрешенного использования устанавливаются на основании:

- градостроительного регламента;

- лесохозяйственного регламента;

- положения об особо охраняемой природной территории.

2. Определены случаи, когда использование участка допускается независимо от ВРИ

Например, разрешено размещение:

- пунктов геодезических пунктов государственной геодезической сети и нивелирных пунктов государственной нивелирной сети;

- некапитальных строений и сооружений (ограждений, бытовок, навесов и др.).

3. Введен прозрачный порядок выбора ВРИ

Закон описывает, кто и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования участка.

4. Установлены ситуации, когда ВРИ определяется не регламентом

ВРИ может устанавливаться документацией по планировке территории или лицензией на недропользование, в частности:

-  для линейных объектов;

-  в границах ОЭЗ;

- на территориях инновационных центров;

- в ТОР и других специальных зонах.

5. Подробно урегулирован порядок определения ВРИ при образовании новых участков

Что меняется для граждан

•     Все ВРИ, установленные до 1 марта 2026 года, сохраняют силу.
•     Сохраняется деление на основные, вспомогательные и условно разрешенные виды.
•     Правообладатели могут самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ без согласований – достаточно подать заявление в Росреестр.
•     В отдельных случаях допускается изменение ВРИ образуемых участков, например при разделе, если исходный ВРИ не соответствует градрегламенту.

Что меняется для бизнеса

- Ограничения для арендаторов гос- и муниципальных земель 

Правообладатели участков, предоставленных в аренду или безвозмездное пользование, не могут менять ВРИ, установленный договором.
Исключение – проекты комплексного развития территории.

- Если участок относится к сельхозугодьям, ВРИ теперь можно изменить по решению субъекта РФ.
Ранее такая возможность отсутствовала.

- Заинтересованное лицо может предложить провести аукцион в границах населенного пункта.
Орган власти обязан выставить участок с тем ВРИ, который указал инициатор.

- Ограничения для участков в зоне размещения объектов публичного значения
Если участок попадает в такую зону, правообладатель может выбрать только тот ВРИ, который соответствует размещаемому объекту.
С 1 марта 2026 года запрещено включать в такие зоны участки граждан и юрлиц, за исключением случаев, предусмотренных Градкодексом (изъятие, сервитут, согласие правообладателя).

Что меняется для садоводов

Уточнен запрет, установленный законом № 217‑ФЗ:

- менять ВРИ садовых и огородных участков нельзя, независимо от даты их образования.

    Исключения:

•  переход товарищества к деятельности ТСЖ;
•  использование участков для государственных или муниципальных нужд.

Информация Росреестра от 02 марта 2026 г.

Материал подготовлен экспертами компании "СоветникПРОФ".