Возможна ли передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному без торгов, и требуется ли для этого согласие арендодателя?

Да, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка допускается. В общем случае согласие арендодателя не требуется, если арендодатель уведомлен, однако конкретные условия зависят от срока договора и его положений.

Обоснование:

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ  арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (в том числе передать права в залог или внести их в уставный капитал) без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное. Исключения составляют случаи, установленные указанным пунктом.

При этом:

• ответственным перед арендодателем становится новый арендатор (за исключением залога прав);

• заключение нового договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатор вправе передать права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Если же договор аренды заключен на срок менее пяти лет, порядок передачи прав определяется условиями самого договора, что подтверждается судебной практикой.

Так, в Решении Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.03.2024 по делу N А56-72962/2023 указано, что при наличии в договоре условия о необходимости получения согласия арендодателя на передачу прав, такое согласие обязательно. В отсутствие согласия регистрационные действия могут быть признаны неправомерными.

В то же время в Определении ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10568/12 разъяснено, что если договор аренды сроком менее пяти лет не содержит требования о согласии арендодателя, передача прав возможна без него, что соответствует пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Таким образом:

• при сроке аренды более 5 лет — согласие не требуется, достаточно уведомления;

• при сроке менее 5 лет — необходимо руководствоваться условиями договора аренды.

Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ".