Подлежит ли договор социального найма жилого помещения обязательной государственной регистрации, и какие риски возникают у муниципального образования при отсутствии государственной регистрации?

Договор социального найма сам по себе не подлежит государственной регистрации. Однако подлежит регистрации обременение права собственности, если договор найма заключен на срок не менее года.

При отсутствии регистрации муниципалитет несет риски, в том числе невозможность взыскания платы за коммунальные услуги с нанимателя и привлечение к административной ответственности.

Обоснование:
В Гражданском кодексе РФ и Жилищном кодексе РФ прямо не установлена обязанность государственной регистрации договора социального найма. В силу п. 3 ст. 672 ГК РФ такой договор регулируется жилищным законодательством, а согласно ст. 60 ЖК РФ он заключается без указания срока.

Вместе с тем п. 2 ст. 674 ГК РФ предусматривает, что ограничение (обременение) права собственности, возникающее из договора найма жилого помещения, подлежит государственной регистрации, если договор заключен на срок не менее одного года.

Порядок регистрации установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с ч. 2 и 3 ст. 51 данного закона регистрация осуществляется на основании заявления сторон договора, а для жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, — также по заявлению нанимателя.

Судебная практика подтверждает данный подход. В частности, в Определении Верховного Суда РФ от 28.09.2022 № 308-ЭС22-18544 указано, что регистрации подлежит именно обременение, если договор найма заключен на срок один год и более. При отсутствии такой регистрации у муниципального образования возникают негативные последствия:

• невозможность возложения на нанимателя обязанности по оплате коммунальных услуг;
• обязанность оплачивать задолженность за счет собственника (муниципалитета).

Кроме того, за нарушение порядка государственной регистрации предусмотрена административная ответственность. Согласно ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ, несоблюдение установленного порядка регистрации влечет штраф:

• для граждан — от 1 500 до 2 000 руб.;
• для должностных лиц — от 3 000 до 4 000 руб.;
• для юридических лиц — от 30 000 до 40 000 руб.

Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ".