Можно ли уступить право аренды земельного участка, полученного на торгах после направления уведомления в администрацию?

Уступка права аренды по договору, заключенному по результатам торгов, как правило, не допускается. Направление уведомления не порождает правовых последствий, а согласие администрации не делает такую уступку действительной.

Обоснование: 

В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, если договор может быть заключен только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и переводить долг по обязательствам, возникшим из такого договора (за исключением денежных требований). Обязательства должны исполняться победителем лично, если иное не установлено законом.

Судебная практика подтверждает данный подход. В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.05.2025 N Ф08-1787/25 по делу N А53-26637/2024 указано, что уступка прав по договору аренды, заключенному на торгах, является ничтожной. При этом даже наличие согласия уполномоченного органа не устраняет недействительность сделки.

Доводы о приоритете норм земельного законодательства (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ) над положениями ГК РФ судами отклоняются. В частности, в определении Верховного Суда РФ от 04.12.2017 N 308-ЭС17-17485 и ряде постановлений арбитражных судов разъяснено, что указанная норма допускает установление ограничений законом, и такое ограничение прямо предусмотрено пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, переуступка по таким договорам противоречит закону.

Вместе с тем в практике Верховного Суда РФ сформирован исключительный подход: уступка может быть допустима для договоров аренды, заключенных в порядке статьи 39.18 Земельного кодекса РФ (например, для индивидуального жилищного строительства). В кассационном определении от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6 указано, что в таких случаях запрет пункта 7 статьи 448 ГК РФ не применяется (поскольку договор может быть заключен не только путем торгов) вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ".