Является ли блочная котельная на твердом и (или) газовом топливе движимым либо недвижимым имуществом?

Блочная котельная может быть признана как движимым, так и недвижимым имуществом. Ключевое значение имеют: наличие прочной связи с землей, возможность перемещения без несоразмерного ущерба, а также наличие разрешительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию. Если котельная относится к объектам капитального строительства, она признается недвижимостью; если конструкция позволяет ее демонтаж и перенос без ущерба назначению — это движимое имущество.

Обоснование:

Статья 130 ГК РФ относит к недвижимости объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. К таким объектам относятся здания и сооружения.

Градостроительный кодекс РФ (п. 10.2 ст. 1) выделяет некатегорируемые (неконструктивные) строения, которые:

• не имеют прочной связи с землей;

• могут быть демонтированы и перемещены без изменения основных характеристик.

Такие объекты не являются недвижимостью.

Критерии отнесения блочно-модульной котельной к движимому или недвижимому имуществу:

1. Прочная связь с землей. Если котельная установлена на фундаменте, обеспечивающем ее неразрывную связь с землей, и перемещение невозможно без ущерба, она относится к недвижимости. Основания: п. 10.2 ст. 1, ст. 51, 55 ГрК РФ; письмо Минфина России от 31.08.2021 № 03‑05‑05‑01/70089.

2. Наличие разрешительной документации. Если объект создан с получением:

   • разрешения на строительство;

   • разрешения на ввод в эксплуатацию, он, как правило, признается объектом капитального строительства, а значит — недвижимостью (п. 10 ст. 1, ст. 51, 55 ГрК РФ).

   Позиция Росреестра (письмо от 20.10.2020 № 11‑9273‑АБ/20) и Верховного Суда РФ (Определение от 22.12.2015 № 304‑ЭС15‑11476): для признания объекта недвижимым необходимо доказать его возведение в установленном порядке на земельном участке, предоставленном для строительства.

3. Конструктивные характеристики. Если котельная может быть демонтирована и перемещена без несоразмерного ущерба назначению, она признается движимым имуществом. Основание: п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ; Определение ВС РФ от 27.05.2021 № 306‑ЭС21‑7290.

4. Технические признаки капитальности. Федеральный закон № 384‑ФЗ определяет, что строительные конструкции, выполняющие несущие или ограждающие функции, являются неотъемлемой частью здания или сооружения (п. 24 ч. 2 ст. 2), что также влияет на квалификацию объекта как недвижимости.

Правовые последствия:

• Если котельная признана недвижимостью, требуется соблюдение градостроительных процедур: разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, госрегистрация прав.

• Если котельная признана движимым имуществом, такие процедуры не требуются (письмо Минфина России от 31.08.2021 № 03‑05‑05‑01/70089).

Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании «СоветникПРОФ».