Может ли администрация продать арендованное нежилое помещение арендатору до окончания срока договора аренды, если арендатор (субъект МСП) намерен реализовать преимущественное право выкупа по Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при условии что имущество включено в перечень муниципального имущества в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ?

Да, администрация вправе продать арендованное имущество до окончания срока договора аренды, однако только при соблюдении условий, установленных Федеральным законом № 159-ФЗ. В рассматриваемом случае, если имущество включено в специальный перечень, выкуп возможен при выполнении дополнительных требований, включая сроки аренды и нахождения имущества в перечне.

Обоснование:
Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Реализация данного права возможна при соблюдении ряда условий, в том числе:

• отсутствие задолженности по арендной плате и санкциям;
• нахождение арендатора в реестре субъектов МСП на момент заключения договора купли-продажи;
• соблюдение требований к сроку владения и пользования имуществом.

При этом общее правило (п. 1 ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ) предусматривает, что выкуп возможен, если имущество не включено в перечень, сформированный по ч. 4 ст. 18 Федерального закона № 209-ФЗ, и находится в аренде не менее одного года.

Однако, если имущество включено в указанный перечень, применяется специальная норма — ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ. В этом случае арендатор вправе подать заявление о выкупе по собственной инициативе при соблюдении следующих условий:

• имущество находится в аренде непрерывно не менее двух лет (для недвижимого имущества);
• имущество включено в перечень не менее чем за пять лет до подачи заявления;
• соблюдены иные установленные законом требования.

Таким образом, даже если договор аренды не истек, арендатор вправе инициировать выкуп имущества, а администрация — заключить договор купли-продажи, при условии соблюдения указанных требований законодательства.

Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ".