Ответ и обоснование:
Да, часть стены административного здания может быть передана в пользование (аренду) коммерческой организации для установки электрического щитка, даже если такая стена не является самостоятельным помещением.
Однако поскольку речь идет о муниципальном имуществе, такая передача, как правило, осуществляется по результатам торгов (конкурса или аукциона), если отсутствуют предусмотренные законом исключения.
Если договор заключается на срок один год и более, он подлежит государственной регистрации.
Обоснование:
Согласно статье 132 Конституции РФ органы местного самоуправления вправе самостоятельно управлять муниципальной собственностью, включая недвижимое имущество.
Передача такого имущества в пользование регулируется, в частности, Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Закон допускает передачу в пользование не только помещений, но и отдельных частей здания, в том числе несущих стен, крыши и иных конструктивных элементов.
Пленум ВАС РФ разъяснил, что может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания. К таким договорам по аналогии применяются положения о договоре аренды. Если договор заключен на срок от одного года, он подлежит государственной регистрации по правилам п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Такая позиция подтверждена, в частности, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2024 г. № 09АП-15370/24 по делу № А40-246901/2023.
Также п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусматривает, что если в пользование передается часть здания или сооружения на срок от года, договор подлежит государственной регистрации.
Следовательно, стена здания может выступать самостоятельным объектом пользования, даже если она не является отдельным помещением.
Поскольку имущество является муниципальным, применяется ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
По общему правилу передача прав владения и (или) пользования муниципальным имуществом осуществляется по результатам торгов, если законом прямо не предусмотрено иное.
ФАС России разъясняет, что данное правило распространяется не только на целые объекты недвижимости, но и на передачу в пользование части здания, сооружения или помещения.
Если общая площадь передаваемых частей помещения, здания, строения или сооружения превышает 20 кв. м или 10% общей площади объекта, предоставление прав осуществляется по правилам п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (без торгов).
Таким образом, даже передача части стены для размещения электрического щитка рассматривается как предоставление права пользования муниципальным имуществом и может требовать соблюдения процедуры торгов.
Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ".
