Ответ и обоснование:
Если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен на срок более пяти лет (в рассматриваемом случае — на 20 лет), администрация не вправе расторгнуть его в одностороннем порядке, даже если такое условие предусмотрено договором.
При существенном нарушении условий договора, в том числе при длительной неуплате арендной платы, досрочное расторжение возможно только в судебном порядке.
Обоснование:
В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды через суд, если арендатор:
- использует имущество с существенным нарушением условий договора или его назначения либо допускает неоднократные нарушения;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату по истечении установленного договором срока платежа;
- не выполняет обязанность по проведению капитального ремонта в случаях, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.
Кроме того, договором аренды могут быть предусмотрены иные основания для досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
Вместе с тем для договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действуют специальные нормы земельного законодательства.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, если договор аренды земельного участка заключен на срок более пяти лет, его досрочное расторжение по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда и при существенном нарушении договора арендатором. Изменение условий такого договора без согласия арендатора не допускается.
Данная позиция подтверждается и правоприменительной практикой. В определении Четвертого КСОЮ от 30.07.2020 № 8Г-16289/2020 отмечено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенный на срок более пяти лет, не может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Нормы гражданского законодательства об одностороннем отказе от исполнения договора (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ) в отношении арендодателя в таких случаях не применяются, даже если соответствующее условие включено в договор аренды.
Таким образом, поскольку договор аренды заключен на 20 лет, условие договора о его одностороннем расторжении после уведомления арендатора за 30 дней не может быть реализовано администрацией самостоятельно. Для прекращения договора арендодателю необходимо обращаться в суд и доказывать наличие существенного нарушения условий аренды.
Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ".
