Ответ и обоснование:
Да, муниципальное образование вправе приобрести несколько квартир у застройщика по одному договору участия в долевом строительстве в рамках Федеральных законов № 214-ФЗ и № 44-ФЗ. Прямого запрета на такую закупку законодательство не содержит.
Вместе с тем при объединении нескольких квартир в одну закупку необходимо учитывать требования законодательства о защите конкуренции и исключить создание необоснованных преимуществ отдельным участникам закупки.
Обоснование:
Положения Закона № 44-ФЗ допускают приобретение жилых помещений путем заключения договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Данная позиция подтверждена, в частности, Письмом Минфина России от 09.06.2020 № 24-05-08/49743.
Аналогичный подход отражен в Письме ФАС России от 09.12.2019 № МЕ/108026/19, согласно которому заказчики вправе приобретать жилые помещения как путем заключения договоров купли-продажи готового жилья, так и посредством заключения договоров участия в долевом строительстве либо договоров купли-продажи будущей недвижимости.
При этом необходимо учитывать позицию Минфина России, изложенную в письме от 24.04.2024 № 24-06-06/38585. Финансовое ведомство обращает внимание, что если заказчик фактически финансирует строительство объекта для муниципальных нужд и в результате получает вновь созданный объект муниципальной собственности, такие отношения могут быть квалифицированы как строительный подряд, а не как приобретение жилых помещений. В таком случае закупка должна осуществляться по правилам, предусмотренным для строительных работ.
Если же муниципальное образование приобретает конкретные квартиры у застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, не выступая инвестором строительства, такая закупка рассматривается как приобретение жилых помещений.
Вместе с тем основным риском при закупке нескольких квартир по одному контракту является возможное ограничение конкуренции.
Закон № 44-ФЗ не запрещает объединять несколько квартир в один лот. Однако в силу части 2 статьи 8 Закона № 44-ФЗ и части 3 статьи 17 Закона № 135-ФЗ заказчик обязан формировать объект закупки таким образом, чтобы не создавать необоснованных преимуществ отдельным участникам и не ограничивать конкуренцию.
Антимонопольные органы неоднократно указывали, что объединение нескольких квартир в одну закупку может привести к сокращению числа потенциальных участников, поскольку принять участие смогут только лица, располагающие необходимым количеством квартир. Кроме того, укрупнение лота увеличивает начальную (максимальную) цену контракта, а также размеры обеспечения заявки и обеспечения исполнения контракта, что дополнительно ограничивает круг участников.
Так, в Решении Амурского УФАС России от 16.02.2022 № 028/06/99-25/2022 отмечено, что объединение нескольких квартир в один лот создало преимущества для лиц, имеющих необходимое количество жилых помещений, и ограничило возможность участия собственников или застройщиков, располагающих меньшим количеством квартир.
Комиссия Новосибирского УФАС России в Решении от 9 июля 2021 г. № 054/06/33-1364/2022 признала неправомерным объединение в один лот нескольких квартир, предназначенных для предоставления различным гражданам при переселении из аварийного жилья. Антимонопольный орган указал, что такие объекты не образуют единый функциональный или технологический комплекс и могут закупаться самостоятельно.
Дополнительно следует учитывать риск признания закупки антиконкурентной в случаях, когда условия закупки фактически ориентированы на конкретного застройщика.
Показательным является дело администрации, проводившей закупки квартир исключительно по договорам участия в долевом строительстве в отношении домов, разрешения на строительство которых впоследствии были выданы единственному застройщику. Антимонопольный орган и суды пришли к выводу о создании преимущественных условий для одного хозяйствующего субъекта и квалифицировали действия сторон как нарушение антимонопольного законодательства. Верховный Суд РФ не стал пересматривать дело.
Таким образом, объединение нескольких квартир в один лот само по себе не запрещено, однако заказчику необходимо обосновать такое формирование объекта закупки и обеспечить соблюдение требований законодательства о защите конкуренции.
Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ".
