Ответ и обоснование:
Само по себе наличие у объекта недвижимости нулевой остаточной стоимости при продолжении его эксплуатации не обязывает муниципальное учреждение проводить оценку справедливой стоимости или переоценку. Учреждение не вправе самостоятельно принимать решение о переоценке недвижимости: она проводится в предусмотренных законодательством случаях и по решению собственника. Полностью амортизированный объект продолжает учитываться в составе основных средств, если отвечает критериям их признания.
Если определение справедливой стоимости требуется по установленным правилам бухгалтерского учета, учреждение может провести его самостоятельно силами комиссии по поступлению и выбытию активов, используя документально подтвержденные рыночные данные, либо привлечь независимого оценщика. При невозможности надежно применить метод рыночных цен используется метод амортизированной стоимости замещения. Методика оценки и подтверждающие документы определяются учетной политикой.
Для целей налога на имущество организаций обязательная переоценка недвижимости до рыночной или справедливой стоимости не предусмотрена. Пересмотр срока полезного использования здания возможен при наличии документально подтвержденных оснований, но не требуется исключительно вследствие полной амортизации.
Обоснование:
Учет основных средств учреждений государственного сектора регулируют федеральные стандарты «Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора» (приказ Минфина России от 31.12.2016 № 256н) и «Основные средства» (приказ Минфина России от 31.12.2016 № 257н). С 01.01.2026 применяются также стандарт «Единый план счетов бухгалтерского учета государственных финансов» (приказ Минфина России от 30.08.2024 № 121н), стандарт «План счетов бухгалтерского учета бюджетных и автономных учреждений» (приказ Минфина России от 20.09.2024 № 133н) и Методические рекомендации Минфина России от 26.01.2026 к стандарту № 133н. Инструкции № 157н и № 174н применялись до 01.01.2026. Международные стандарты финансовой отчетности не являются общими правилами учета муниципальных учреждений (статья 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 208-ФЗ).
Имущество закрепляется за учреждением на праве оперативного управления (пункт 1 статьи 123.21, пункт 1 статьи 296 ГК РФ). Здания относятся к недвижимым вещам (статья 130 ГК РФ), а право оперативного управления подлежит государственной регистрации (статья 131 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Согласно пункту 24 стандарта «Основные средства» и пункту 52 стандарта «Концептуальные основы» имущество, полученное от собственника или другой организации государственного сектора, принимается по стоимости, указанной в передаточных документах, с учетом переданной амортизации. До 2026 года порядок передачи предусматривал пункт 29 Инструкции № 157н. Для учета недвижимости необходимы документы о регистрации права (пункт 64.7 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 15.04.2021 № 61н; пункт 1.1.8.1 Методических рекомендаций № 133н). До регистрации правообладатель учитывает полученный объект на забалансовом счете 01 (пункт 221 приложения № 2 к приказу № 121н), после регистрации — на соответствующем балансовом счете, например 0 101 10 000.
Организации бюджетной сферы не принимают самостоятельного решения о переоценке недвижимого имущества: основания и порядок определяются законодательством и решением собственника (пункты 4.3.3 и 4.3.4 Методических рекомендаций № 133н; ранее — пункт 28 Инструкции № 157н и письмо Минфина России от 11.04.2014 № 02-07-10/16546). По абзацу третьему пункта 19 стандарта «Основные средства» балансовая стоимость после признания изменяется в предусмотренных нормативными актами случаях, в частности при достройке, дооборудовании, реконструкции, модернизации, техническом перевооружении, частичной ликвидации, замещении составных частей и переоценке. Пункт 29 стандарта «Основные средства» предусматривает переоценку до справедливой стоимости объектов, предназначенных для отчуждения не в пользу организаций бюджетной сферы.
Пункт 22 стандарта «Основные средства» предусматривает признание по справедливой стоимости основных средств, приобретенных в результате необменной операции. Это правило относится, в частности, к безвозмездному получению от лиц, не относящихся к бюджетной сфере, и к выявленным ранее неучтенным объектам при отсутствии документов. Понятие справедливой стоимости, способы ее определения и общие требования установлены пунктами 52–60 стандарта «Концептуальные основы» и пунктом 23 стандарта «Основные средства». Согласно пункту 53 стандарта «Концептуальные основы» справедливая стоимость соответствует цене обычной сделки между участниками рынка на дату оценки.
Для определения справедливой стоимости применяются метод рыночных цен и метод амортизированной стоимости замещения (пункт 54 стандарта «Концептуальные основы»). По пункту 59 этого стандарта учреждение вправе самостоятельно собрать документально подтвержденные сведения о рыночных ценах из открытых источников либо воспользоваться данными независимого оценщика. Комиссия может использовать предложения продавцов, прайс-листы, сведения производителей, органа по управлению имуществом и Единой информационной системы в сфере закупок. Для бывших в эксплуатации объектов следует подбирать сопоставимые предложения или применять предусмотренные учетной политикой поправочные коэффициенты. Источники, методику и состав документов, прилагаемых к заключению комиссии, закрепляют в учетной политике; форму заключения можно установить локальным актом.
Для обоснования оценки методом рыночных цен возможно по аналогии использовать раздел III Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 02.10.2013 № 567, в том числе ориентир на несколько независимых предложений поставщиков. Такой подход служит способом документального обоснования, а не самостоятельным требованием об обязательной переоценке.
Если рыночные данные недостаточны, пункт 56 стандарта «Концептуальные основы» позволяет использовать метод амортизированной стоимости замещения. Для расчета сопоставляют стоимость восстановления объекта для прежних целей и стоимость приобретения аналогичного объекта с сопоставимым оставшимся сроком полезного использования, выбирают меньшую величину, определяют накопленную амортизацию по методу, установленному учетной политикой, и вычитают ее из выбранной стоимости.
При проведении переоценки в предусмотренных случаях пункт 41 стандарта «Основные средства» допускает два закрепляемых в учетной политике способа учета накопленной амортизации: пропорциональный пересчет первоначальной стоимости и амортизации либо вычитание накопленной амортизации из балансовой стоимости с последующим доведением остаточной стоимости до переоцененной величины. Корректировка отражается в изменении остаточной стоимости основных средств.
По пункту 1 статьи 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимость, учитываемая на балансе в составе основных средств. По общему правилу налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества (пункт 1 статьи 375 НК РФ) с использованием остаточной стоимости, сформированной по правилам бухгалтерского учета (пункт 3 статьи 375 НК РФ). Порядок расчета среднегодовой стоимости установлен пунктом 4 статьи 376 НК РФ. Обязательная переоценка недвижимости до справедливой или рыночной стоимости для целей налогообложения не предусмотрена.
Полная амортизация не является основанием для автоматического списания здания. В соответствии с пунктами 7 и 8 стандарта «Основные средства» недвижимость может продолжать учитываться при нулевой остаточной стоимости, если сохраняет признаки основного средства. Основания выбытия связаны с прекращением использования и получения экономических выгод или полезного потенциала (подпункты «а» и «б» пункта 45 стандарта «Основные средства»). Решение принимается с учетом технического состояния объекта; списание недвижимости в оперативном управлении бюджетного учреждения согласуется с учредителем. Нулевая остаточная стоимость не означает нулевую первоначальную (балансовую) стоимость.
Комиссия может проверить обоснованность установленного срока полезного использования и при наличии подтвержденных оснований пересмотреть его, например после реконструкции или модернизации, при выявлении признаков обесценения либо ошибки в первоначальном определении срока. Продолжение эксплуатации полностью амортизированного здания само по себе не требует изменения срока полезного использования.
Ответ подготовлен экспертами службы правового консалтинга компании "СоветникПРОФ".
